الزام به تنظیم سند رسمی به چه منظور است؟
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی وقتی طرح می شود که قبلاً یک ملک طی قولنامه ای میان دو نفر مورد معامله قرار گرفته باشد و فروشنده طبق قرارداد فیمابین متعهد به انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار شده است و به دلایلی نتوانسته در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند ملک را به نام خریدار منتقل کند و درخواست های مکرر حضوری و شفاهی خریدار با فروشنده برای انتقال سند بی نتیجه مانده است که در این شرایط خریدار شخصاً یا توسط وکیل دادگستری و متخصص در حوزه دعاوی ملکی در دادگاه اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده و در صورت فوت علیه ورثه او طرح می کند.
وقتی طبق قولنامه یا مبایعه نامه اقدام به خرید ملک و آپارتمان می کنیم در متن قولنامه باید شرط کنیم که فروشنده در یک تاریخ مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی مقرر و مورد توافق در قولنامه حاضر شده و با در دست داشتن استعلامات و اسناد و مدارک ملک آن را رسما به نام ما یعنی خریدار انتقال بدهد.
اما شاید به هر دلیلی فروشنده نخواهد و یا نتواند سند رسمی ملک یا آپارتمان را به طور رسمی به خریدار انتقال بدهد و سوال اینجاست که در چنین شرایطی خریدار چه اقدام حقوقی و قانونی را می تواند در مقابل فروشنده انجام بدهد و به کجا باید مراجعه بکند؟ پیش از آنکه بخواهم به این سوالات پاسخ بدهم باید اشاره کنم که فروشنده گاهی به دلیل نوسانات قیمت و بالا رفتن ارزش ملک مورد معامله از خریدار پول بیشتری را طلب می کند و در این صورت به او پیام میدهد که اگر فلان وجه را پرداخت نکنی من هم سند رو بنامت انتقال نمی دهم و خریدار هم که ترس وجودش رو فرا می گیره و دنبال شر و دردسرهای مراجعه به دادگاه و کلانتری نیست با کمی چک و چانه تن به خواسته فروشنده می دهد و طرفین در روز مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند ملک به نام خریدار انتقال می یابد.
گاهی نیز فروشنده بدون چشم داشت به افزایش قیمت ملک و خانه و آپارتمان، به دلایلی که خارج از توان و اراده وی است امکان انتقال سند را به طور رسمی به نام خریدار ندارد. برای مثال فروشنده شخصی است که خودش آن آپارتمان را پیش خرید کرده است و فروشنده اول هنوز نتوانسته است سند تک برگ ملک را از اداره ثبت دریافت بکند و یا شاید سازنده ای است که با مالک زمین با مشکلات حقوقی مواجه شده است و شاید یکی دو سال طول بکشد تا سند تک برگی ملک آماده شود. در این وضعیت فروشند دوم هم قدرت و توان اخذ سند تک برگ و سپس انتقال رسمی آن را به شما بعنوان خریدار جدید ندارد. در این شرایط خریدار چه باید بکند و از چه کسی باید شکایت و طرح دعوا نماید؟ این دعوی را با عنوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میشناسیم
زمان در دعاوی الزام به تنظیم سند چه اهمیتی دارد؟
در بعضی از پرونده های حقوقی و موکلین ملاحظه می شود که قرارداد خرید و فروش یا مبایعه نامه تنظیمی فاقد موعد و زمان برای تنظیم سند است. یعنی در قرارداد محل تعیین شده برای درج زمان حضور طرفین در محضر یا دفتر اسناد رسمی عمداً یا سهواً خالی رها شده است و پس از امضای قرارداد خریدار متوجه این قضیه می شود و فروشنده هم که ناتوان از تهیه مقدمات تنظیم سند است از این فرصت استفاده کرده و هیچ گونه همکاری ای با خریدار برای انتقال سند رسمی ملک به نام او نمی کند.
همچنین در بسیاری از موارد ملاحظه می شود که ملک موضوع معامله یا مبیع به واسطه اخذ وام در رهن بانک بوده و تا زمانی که اقساط وام پرداخت نشود تنظیم سند رسمی ملک با مشکل و مانع قانونی مواجه است. از سوی دیگر بین محاکم در خصوص امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک است اختلاف نظر وجود دارد و ضمن اینکه برخی ازقضات فروش ملک رهنی را مواجه با ایراد و اشکال حقوقی می دانند. یعنی اساساً خرید و فروش ملک رهنی را جایز نمی دانند چه برسد به آنکه این دعوی را بپذیرند.
قابل ذکر است که طبق رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 02/08/1376صادره از دیوانعالی کشور، اگرچه مطابق مواد قانون مدنی رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود.
اهمیت شیوه تنظیم دادخواست
یکی دیگر از مشکلات، شیوه تنظیم دادخواست و خواندگان دعوا است که به واسطه عدم تنظیم فنی و حقوقی بسیاری از دعاوی و دادخواست های مرتبط با این دعاوی با رد دعوا یا رد دادخواست مواجه می شوند. برای مثال شیوه طرح دعوا و تنظیم داخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک در خصوص ملکی که چند دست بین افراد مختلف باقولنامه یا مبایعه نامه عادی مورد نقل و انتقال قرار گرفته است با معامله ای که مستقیما بین صاحب سند و خریدار واقع می شود متفاوت خواهد بود به نحوی که عدم رعایت شرایط شکلی تنظیم دادخواست و طرح دعوا می تواند تمام هزینه ها و زمانی را که برای اقامه دعوا مصرف نمده اید را با چالش و مانع مواجه کند و به نتیجه دلخواه تان نرسید و بعد ادعا کنید که حق شما ضایع شده و یا دادگاه به خواسته شما توجه نکرده است در حالی که همه مشکلات به خود شما بر می گردد.
دادخواست خود را کجا و چگونه تنظیم کنیم ؟
لبته امروزه با الکترونیکی شدن طرح دعاوی برای تنظیم دادخواست و طرح دعوای باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. لازم است توجه نمایید که گاهی فروشنده آپارتمان تا زمان طرخ دعوا ممکن است ملک یا آپارتمان را به خریدار تحویل نداده باشد که در این حالت علاوه بر طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، باید خواسته دیگری را نیز در دادخواست مطرح کنیم با عنوان الزام به تحویل مبیع یعنی همان آپارتمان و خانه خریداری شده طبق قولنامه و مبایعه نامه فی-ما-بین. پس با این توضیح دو نتیجه حاصل می شود. اول اینکه برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مه در همه شهرها مستقر هستند مراجعه کنیم که پس از ثبت دادخواست به شیوه الکترونیکی دادخواست ما به دادگاه صالح ارسال می شود که اصولا دادگاه محل وقوع ملک موضوع دعوا است. دوم اینکه برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند باید آنرا روی برگ دادخواست تنظیم کنیم که امروزه تنظیم آن الکترونیکی شده و دیگر روی کاغذ تنظیم نمی شود مگر اینکه بخواهید متنی را خودتان تنظیم کنید و آنرا به دفتر خدمات الکترونیک قضایی بدهید تا براساس آن دادخواست تنظیم شود.
۳ نکته مهم درباره تنظیم سند رسمی ملک
1_دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک وقتی در دادگاه و مراجع قضایی قابل پذیرش است که، ملک یا آپارتمان موضوع معامله دارای پلاک ثبتی یا سند مالکیت رسمی داشته باشد.
2_ اگر ملکی را پیش خرید کردهاید و در مبایعه نامه موعدی برای تحویل آن تعیین شده و آن موعد گذشته باشد، نمیتوانید صرفاً دعوایی به خواسته الزام به تحویل ملک اقامه کنید مگر اینکه علاوه بر دعوای الزام به تحویل ملک، خواسته دیگری با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک هم مطرح کنید والا دعوای شما رد خواهد شد.
3_اگر آپارتمانی را که جزء یک پروژه ساخت و ساز بوده و براساس قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده یا مالک اولیه پیش خرید کردهاید اما زمان انجام تعهدات گذشته باشد، با توجه به اینکه سند اولیه به صورت سند مادر میباشد لذا برای الزام به تنظیم سند، باید در دادخواست خود دعوایی به خواسته، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، الزام به تحویل ملک و الزام به اخذ سند تک برگی و انتقال آن به نام خودتان بخواهید.
