یکی از انواع سندهایی که بسیار مهم است، سند ملکی است که انواع مختلفی دارد. در این مقاله سعی داریم به توضیح انواع سند ملکی، ویژگی‌های آن و تفاوت آن‌ها با هم بپردازیم. قبل از آن بیایید با تعریف سند آشنا شویم.
تعریف کلی سند:
به هر نوشته مکتوبی که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا بتوان به آن استناد کرد، سند گفته می‌شود. سند را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد: سند عادی، سند رسمی
اسناد رسمی:مطابق قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.این اسناد به سه دسته تقسیم می شوند:
1- اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است، مانند سند مالکیت
2- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند، مانند اسناد انتقال قطعی، وکالت
3-اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنان تنظیم شده است، مانند شناسنامه، گذرنامه
اسناد عادی:کلیه اسنادی که در اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و یا در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده است و یا اینکه در نزد سایر مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنان تنظیم نشده‌اند، اسناد عادی محسوب می شوند.
سند ملکی چیست؟
سند ملکی توافق‌نامه‌ای برای خرید و فروش خانه است که اموال و شرایط توافق شده میان خریدار و فروشنده از جمله مشخصات ملک و مال، تصویر نقشه، ملاحظات حقوقی ملک و محدودیت‌های نقل و انتقالات، با جزئیات در آن نوشته می‌شود.
بر اساس تعریف سند، این سند هم باید در اداره ثبت اسناد و یا دفترخانه اسناد رسمی و یا مامورینی که طبق مقررات صلاحیت دارند، تنظیم شوند.
آشنایی با انواع مختلف سند:
1_سند شش دانگ:
این نوع سند یکی از معتبرترین و رایج‌ترین اسناد است و اغلب مشکل حقوقی کمی در مورد آن پیش می‌آید.واژه شش‌دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد و منظور سندی است که مالکیت کامل آن برای یک نفر می‌باشد. شش‌دانگ به معنای شش جهت است، یعنی تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.
2_سند عرصه واعیان:
سندِ مربوط به زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده است، به عنوان سند عرصه شناخته می‌شود و به سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان گفته می‌شود. به همین دلیل اغلب واحدهای آپارتمانی که در کلان‌شهرها مشاهده می‌شوند، دارای سندی هستند که سند عرصه و اعیان نام دارد.
3-سند بنچاق:
بنچاق به سندی گفته می‌شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می‌باشد؛ مانند شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و …. توجه داشته باشید مطالبی در بنچاق نوشته می‌شود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.
4_سند منگوله دار:
منظور سندهای مالکیت دفترچه‌ای است که با یک نخ و تکه‌ای سرب تهیه می‌شوند. چنین سندی به واسطه همین تکه سرب پلمپ شده، اعتبار و صحتش تأیید می‌شود و این اطمینان را می‌دهد که آن‌چه در دست است یک سند ملکی مطمئن و معتبر می‌باشد.
5_سند تک برگ:
این نوع سندها، اسنادی هستند که یک برگ دارند. این نوع سند ملک، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی شده و به تأیید رسیده‌اند. طراحی این نوع سند ملکی به نحوی است که در وهله اول می‌توان آن‌چه در آن درج شده است را به راحتی خواند و در ضمن اصالتش را تأیید کرد و از صحت و سقمش مطمئن شد.
6_سند رهنی:
سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود یک سند رسمی است . این سند مربوط به املاکی است که در زمان خرید آن‌ها از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌شود. سند ملکی رهنی در واقع توسط بانکها و موسسات مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط با وام‌گیرندگان تنظیم می‌شود. به این صورت که شخص وام‌گیرنده در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده، ملک خود را در گرو یا وثیقهی بانک قرار می‌دهد.
7_سند مشاع:
مشاع در لغت به معنی شراکت است. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع نام دارد. زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.
8_سند قولنامه ای:
این سند مترادف سند عادی است . به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .
9_سند وقفی:
سند ملکی که عرصه آن وقف است، اگر کسی بخواهد در ملک آن، ساختمان احداث کند باید عرصه را از متولی موقوفه اجاره کند. یعنی در صورت ساخت‌و‌ساز در زمين‌های اوقافی می‌بایست از اداره اوقاف استعلام شود و مبلغی را هم به عنوان عوارض از سازنده دريافت مي‌كنند.
10_سند ورثه ای:
زمانی که مالک ملکی فوت می‌کند، طبق قانون، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. در این مواقع به این ملک، ملک ورثه‌ای می‌گویند. سند ملکی که مالکش فوت کرده و هنوز ورثه برای خود سند جدید نگرفته‌اند، سند ورثه‌ای نام دارد. وراث می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم‌الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.
در زمان خرید ملک ورثه‌ای به نکات زیر توجه کنید:
احراز مالکیت
تمامی وراث باید مبایعه نامه را امضا کرده باشند
اموال صغیر در دست ورثه‌ی صغیر است. چنانچه بین وراث فرد صغیر( کمتر از پانزده سال) باشد، طبق قانون، تصرف در اموال او ممنوع است و حق معامله‌ی آنان با قیم می‌باشد.
وصیت‌نامه. وصیت‌نامه می‌تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد. همه‌ی افراد می‌توانند تا یک سوم اموالشان را وصیت کنند. توصیه می‌شود در زمان خرید و فروش ملک ورثه‌ای، احتمال وجود آن را به طور کامل بررسی نمایید.
11_سند تفکیکی :
این نوع سند ملک، بر خلاف سند شش‌دانگ، سندی است که برای املاکی با چند قسمت که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته می‌شود. قسمت‌های تقسیم شده این ملک هرکدام دارای یک سند می‌باشند، سندهایی که از هم تفکیک شده و اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بر می‌گیرند.
12_سند مفروز:
اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می‌رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایر شرکا در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را جدا کنند تا به طور مستقل از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.
13_سند وکالتی:
سندی است که به نام شخص یا اشخاصی دیگر، به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌شود. گاهی شخصی به دلیلی که خود توانایی فروش ندارد، به یک یا چند نفر وکالت می‌دهد. برای اینکه سند وکالتی از اعتبار لازم برخوردار باشد، باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود.
14_سند المثنی:
در صورتی که بنا به دلایل مختلف سند مالکیت گم شود، از دست برود، در آتش بسوزد و یا اثری از آن باقی نماند، مالک می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع ملک رفته و درخواست خود را مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی اعلام کند.
15_سند شورایی:
این سند، سند مالکیت عادی است که شورای محلی آن را مهر کرده باشد. این سند اعتبار لازم را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.
16_سند معارض:
سندی که مشابه آن برای تمام یا بخشی از ملک با موضوع همین سند صادر شده باشد. یعنی دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد. تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هریک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را، حکم ابطال سند می‌دهد.
17_سند صد و چهل وهفتی:
سند مالکیتی که اشخاص با دادن قولنامه‌های خود، از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت به نام خویش کرده‌اند.
18_سند معجول:
سندی که به شکل مادی یا معنوی جعل شده باشد.
امیدواریم که این مقاله برایتان مفید بوده باشد.
خوشحال میشیم نظرات و سوالات خود را در پایین این مقاله با ما در میان بگذارید.
املاک بزرگ پونک همراه همیشگیه شما در انتخاب لوکس ترین ها
