یکی از عمده ترین مسائل و مشکلاتی که افراد در هنگام خریدو فروش ساختمان‌ها با آن مواجه میشوند،تاخیر در تحویل ملک است. عدم تحویل ملک توسط فروشنده باعث ایجاد ضرر و زیان مالی و معنوی برای خریدار میشود . از طرفی دیگر عدم آگاهی از مسائل حقوقی مربوط به تاخیر در تحویل ملک نیز باعث تضییع حقوق خریدار میشود. به همین دلیل نیز اصولا به افرادی که قصد خرید و فروش املاک را دارند، توصیه میشود تا قبل از هرگونه اقدامی، جوانب حقوقی و قوانین مربوط به معامله را مورد بررسی قرار دهند یا از یک وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرند.
(طبق ماده 376 قانون مدنی )تا زمانی که فرد فروشنده ملک مورد معامله را در زمان مقرر شده در قرارداد به خریدار معامله تحویل ندهد، قرارداد فسخ نخواهد شد و همچنان پابرجا باقی خواهد ماند و فروشنده باید علاوه براجرای حکم تحویل ملک، خسارت تاخیر در تحویل مبیع ( مالی که در قرارداد عقد بیع مورد معامله قرار گرفته است.) را نیز پرداخت کند.
مراحل تحویل ملک به خریدار
یکی از مهم ترین ارکانی میباشد که در عقد بیع، دارای اهمیت میباشد. پیش از آنکه مرحله ی تحویل دادن ملک انجام شود، فرد خریدار نیز از نظر قانونی موظف است تا عملیات‌هایی را انجام دهد تا از مشکل تاخیر در تحویل ملک توسط فروشنده جلوگیری شود. هنگامی که فرد خریدار تمامی این مراحل را به دقت انجام دهد حتی در صورت دیرکرد در تحویل ملک نیز این حق قانونی برای فرد خریدار ایجاد میشود که به مراجع قانونی برای مطالبه خسارت در تحویل ملک، اقدام کند. به طور کلی این مراحل و اقدامات به موارد زیر تقسیم میشود:
- تعیین نحوه پرداخت مبلغ توافق‌شده با فروشنده
- پرداخت مبلغی به‌عنوان پیش‌پرداخت
- تعیین مبلغی به‌عنوان حق فسخ
- مشخص‌نمودن زمان حضور در محضر
- مشخص‌کردن زمان دقیق برای تحویل ملک
- مشخص‌نمودن مبلغ پرداختی در زمان تنظیم قولنامه، محضر و در هنگام تخلیه ساختمان دریافت کد اقتصادی و پرداخت درصد تعیین‌شده به مشاور املاک جهت حق‌الزحمه
طبق ماده 377قانون مدنی عرف تحویل ملک آن است که بایع یا مشتری حق دارند تا زمانی که طرف مقابل در عقد بیع به وظیفه ی خود عمل نکرده است، از انجام وظیفه ای که در عقد بیع بر عهده انان گذاشته شده است ( پرداخت ثمن یا تحویل ملک) خودداری کنند.
در ماده ی 378 قانون مدنی نیز در رابطه با قانون تاخیر تحویل آپارتمان و دیگر مسائل مربوط به تاخیر در تحویل ملک امده است که، اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.
در هنگام تاخیر در تحویل ملک باید چه اقداماتی را انجام داد؟
اگر در معامله ای شما پولی را به فرد فروشنده پرداخت کرده باشید و در مقابل از سمت فرد فروشنده تاخیر در تحویل آپارتمان پیش آید و در زمان معین شده، ملک مورد نظر به شما تحویل داده نشود، نحوه شکایت عدم تحویل آپارتمان پیش فروش و یا ملک مورد بیع به ترتیب زیر میباشد:
- باید دادخواستی را به دلیل تاخیر در تحویل ملک و جهت تخلیه و تسلیم ملک از طرف مالک، به دادگاه ارائه کنید.
- ادله ی اثبات و مدارک مربوطه برای صحت این دادخواست، قراردادی است که میان شما و مالک بر سر یک ملک و با قیمت توافق‌شده، منعقد گردیده است.
توجه داشته باشید که برای شکایت از فروشنده به خاطر تاخیر در تحویل ملک ، شما نیز باید دلایل و مدارک کافی برای اثبات وقوع معامله و پرداخت ثمن را در اختیار داشته باشید.
درصورتی‌که شما بتوانید تاخیر در تحویل ملک ( شامل قراردادهای مربوط به تاخیر در تحویل آپارتمان های پیش فروش و واحد های مسکونی که در موعد مقرر باید تحویل داده شوند نیز می شود) را ثابت نمائید، مالک به‌عنوان بدهکار شناخته میشود و در نهایت فروشنده ملزم‌به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان و ملک مربوط میشود.
چه مدارکی برای تنظیم دادخواست تاخیر در تحویل ملک لازم است؟
از جمله مدارک و اسنادی‌که برای تنظیم دادخواست تاخیر در تحویل ملک لازم است میتوان به اصل مبایعه‌نامه یا اسناد پرداخت پول مانند چک وصول‌شده توسط خریدار یا فیش واریزی بانک به نام فروشنده، اشاره کرد.
خسارت تاخیر در تحویل ملک چگونه محاسبه می شود؟
هنگامی که شما بتوانید در طی شکایت خود از فرد فروشنده برای تاخیر در تحویل خانه اقدام نمایید و در طی روند دادرسی پرونده نیز فرد فروشنده به عنوان بدهکار شناخته شود. از جانب قاضی پرونده، بر اساس مستندات قانونی و نظر کارشناسان دادگستری، مبلغی برای خسارت تاخیر در تحویل ملک در نظر گرفته میشود که اصولا به صورت باید به صورت ماهیانه یا روزانه از جانب فروشنده ملک به فرد خریدار، پرداخت شود. در رابطه با این موضوع بر اساس قانون آیین دادرسی کشور ما می توان به نکات زیر اشاره کرد:
درصورتی‌که شرط و تعیین خسارت به‌صورت کلامی ذکر شود، وجود دو نفر به‌عنوان شاهد، الزامی است و در این‌صورت میتوان برای تاخیر در تحویل ملک، از طریق مراجع ذی‌صلاح، ادعای خسارت نمود، زیرا شروطی‌که به‌صورت شفاهی در حین معامله، تعیین میشوند نیز از منظر قانون، قابل استناد و پیگیری می‌باشند.
برخی افراد، درصدی از کل معامله را به‌عنوان خسارت جهت تاخیر در تحویل ملک، در نظر می‌گیرند.
اصولا در بسیار از پرونده ها و معاملات ملکی و طی موافقت هر کدام از طرفین معامله، مبلغی به‌عنوان خسارت دیرکرد در تحویل آپارتمان تعیین میشود.
((در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر با کارشناسان تخصصی ما در املاک بزرگ پونک در تماس باشید.))
