شرایط تخلیه منزل مسکونی به چه صورت است؟
مالک هر ملکی این حق را دارد که با اتمام و انقضای مدت زمان اجاره و یا با بروز برخی تخلفات توسط مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی خود درخواست بدهد. اگر ملک تجاری اجاره داده شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد، دادگاه باید بر طبق قوانین همین قانون برای فسخ اجاره و تخلیه ملک رای صادر کند. اما اگر روابط مستاجر و موجر بر طبق قانون سال ۱۳۷۶ باشد، شورای حل اختلاف با بررسی اجاره‌نامه برای تخلیه دستور صادر میکند.
برای تخلیه ملک مسکونی چه زمان می توان اقدام کرد؟
چهار مورد در زمان تخلیه ملک ضروری است:
- باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجاره‌نامه ذکر شده است
- گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود
- استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر
- انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر
دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد:
- قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.
- دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.
مراحل تخلیه منزل مسکونی
بعد از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورا درخواست میکند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند به حکم اعتراضی کند.
حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.
اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.
در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.
اگر اجاره در قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوتی دارد و آن در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر به عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و به دادگاه ارائه می‌شود.
یک نکته مهم
یک نکته مهم که نباید فراموش کرد این است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد می‌شود. ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود. اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و چیزی پیش‌بینی نشده باشد فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.
((در نهایت خوب است بدانید که برای درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.))
((اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجر مکلف به تخلیه است و با توجه به قانونی که قرارداد بر طبق آن تنظیم شده با او برخورد خواهد شد.))
مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه:
اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری بود مرجع دادگاه محل است
در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد:
- مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است
- مستاجر ادعا کند که سند مورد استفاده توسط موجر اصالت ندارد
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
دستور تخلیه در صورتی صادر می‌شود که رابطه موجر و مستأجر بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و شرایط آن قانون هم در اجاره نامه مورد توجه و مورد رعایت قرار گرفته باشد. برای مثال حتما باید دو شاهد قراراد اجاره ملک مسکونی را امضا کرده باشند. اما حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که بنا به هردلیلی این امکان وجود نداشته باشد که با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر دستور تخلیه صادر کرد و در نتیجه نیاز به دادرسی باشد تا حکم صادر شود.
