دعوای تخلیه اماکن استیجاری وقتی موضوعیت پیدا می کند که اولا رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر طبق اجاره نامه کتبی برقرار باشد و ثانیا مدت اجاره تمام شده باشد و مستاجر از تخلیه ملک استیجاری امتناع نماید. در این وضعیت موجر ناگزیر است که طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و تقاضای صدور دستور تخلیه ملک را بخواهد.
تخلیه اماکن استیجاری چه شرایطی دارد
برای تخلیه محل استیجاری باید چهار شرطی که در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ احصاء شده است فراهم باشد از جمله اینکه ذیل اجاره نامه توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد تا بتوان از طریق سیکل تخلیه فوری در7روز استفاده نمود و الا مشمول زمان شده و بجای درخواست دستور تخلیه باید دادخواست صدور حکم به تهلیه علیه مستاجر مطرح شود که در این حالت باید تشکیل جلسه شود و رسیدگی صورت گیرد و حکم صادر شود که قطعا مشمول زمان شده و مدت نسبتا طولانی برای تخلیه ملک نیاز است تا در نهایت ملک تخلیه شود و در اختیار مالک یا موجر قرار بگیرد.
قواعد و قانون در دعاوی تخلیه
شاید شما به عنوان موجر یا مستاجر محل یا ملک استیجاری این سوال در ذهنتان نقش بسته که آیا تخلیه ملک استیجاری که محل کسب و کار و دارای کاربری تجاری هست نیز مشمول همین قواعد و قانون اجاره سال ۱۳۷۶ است؟ پاسخ مثبت است. ولی اگر طرفین نسبت به سرقفلی اختلاف داشته باشند مطابق ماده قانون شوراهای حل اختلاف رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود و الا شورا رسیدگی کرده و دستور یا حکم تخلیه آن را صادر خواهد نمود صرف نظر از اینکه کاربری آن مسکونی یا تجاری یا اداری و غیره باشد.
نکات مهم دعوای تخلیه اماکن مسکونی و تجاری
- دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر در خواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.
- عدم پیش بینی مدت اجاره در قرارداد اجاره موجب بطلان این قرارداد است.
- نیازی نیست جهت تخلیه ملک استیجاری اظهارنامه ارسال گردد.
- بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.
- املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند.
- اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد.
قانون حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری
1- املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.
2- املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.
3- املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 و به بعد اجاره داده شده باشند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.
موارد امکان تخلیه قبل از انقضای قرارداد
1- در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
2- در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
3- در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد، می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
4- در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.
قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76
در این قانون سعی شده قوانین اجاره مربوط به املاک تجاری و مسکونی به هم نزدیک شوند و اجاره شفاهی را در برنمی گیرد. اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال 766 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:
1- اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.
2- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.
3- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.
4- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.
پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که قرارداد اجاره به شکل سند عادی تنظیم شده باشد، می توان ازشورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای تخلیه ملک استیجاری را داشت اما اگر اجاره با سند رسمی انجام شده باشد از دفترخانه ای که قرارداد را تنظیم کرده می توان تقاضای صدور اجراییه برای تخلیه ملک را داشت و در مورد املاک تجاری اگر مستاجر مبلغی را جهت سرقفلی پرداخت کرده می تواند آن را به قیمت روز مطالبه کند.
موارد تخلیه در قانون سال 76
1- اتمام مدت زمان اجاره
2- اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد.
3- مستاجر بر خلاف قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد.
تخلیه ملک استیجاری وقتی طبق سند عادی است. اگر قرارداد اجاره به شکل سند عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشد، به این معنی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد می توان برای تخلیه ملک،دستور تخلیه فوری گرفت و اگر مستاجر اعتراضی به آن داشته باشد باید دادخواست تنظیم کند.
تخلیه اماکن استیجاری که سند رسمی دارد
در این فرض می توان به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده مراجعه کرد و تقاضای صدور اجراییه تخلیه ملک را داشت که مستاجر تا ده روز حق اعتراض به آن را دارد. در صورتی که موجر ادعا دارد مستاجر خسارتی وارد کرده است نمی تواند شخصا مبلغ خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند بلکه باید با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرای دستور تخلیه ارایه دهد تا دایره اجرا تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نکند و پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت، این مبلغ از ودیعه کم شود.
طبق قانون سال 76 قرارداد اجاره عادی باید توسط دو شاهد امضا شود و درخواست تخلیه در قرارداد عادی و در شرایطی که سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد، به شورای حل اختلاف داده می شود اما اگر قرارداد حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود.
هنگام تقاضای صدور دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.
نکته – قراردادهای تنظیم شده در بنگاه مشاور املاک قرارداد عادی محسوب می شود.
نتیجه گیری
با توجوه به ظرایفی که در بحث تخلیه اماکن و ملک های استیجاری مثل آپارتمان ها، مغازه های تجاری و سایر املاک وجود دارد و می توان از ظرفیت های قانونی به نفع موجر و مستاجر در زمان بروز اختلاف و دعوا استفاده نمود.
((چنانچه قصد بهره مندی از این ظرفیت های قانونی برای جلوگیری از تخلیه ملک یا دستور فوری مبنی بر تخلیه را دارید با تکمیل فرمی که در پایین این صفحه وجود دارد درخواست خود را ارسال کنید تا همکاران ما در املاک بزرگ پونک در اسرع وقت با شما تماس حاصل نمایند.))
