روش درست انجام مذاکره خرید و فروش سرقفلی تجاری

در ابتدا به بیان مفهموم سرقفلی می پردازیم:

سرقفلی چیست؟

به موجب قانون مدنی ، سرقفلی حقی است که در اماکن تجاری در صورت پرداخت وجهی از سوی مستاجر، برای او ایجاد می شود.

زمانی که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک می پردازد، موجر در صورتی می تواند تخلیه ملک را بخواهد که این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.

در واقع سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستاجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند.

یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستاجر واگذار شده است.

سرقفلی ربطی به کسب و کار مستاجر ملک تجاری ندارد. بلکه مرتبط به استعداد و امکانات ذاتی ملک است و به ملک تعلق می گیرد نه کار مستاجر.

انواع سرقفلی:

سرقفلی بر دو نوع زیر است:

1- سرقفلی واقعی:

منظور از سرقفلی واقعی همان چیزی است که در بند قبل تعریف کردیم و آن امتیازی است که به واسطه ی امکانات و استعداد بنا و با پرداخت وجهی از سوی مستاجر به او تعلق می گیرد.

مبلغ سرقفلی با توجه به نوع مصالح به کار رفته در بنا، محل قرار گرفتن ملک، مساحت و گنجایش ملک و … تعیین می شود.

2- سرقفلی مجازی:

منظور از سرقفلی مجازی آن امتیازی است که به واسطه عمل مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود.

در واقع زمانی که کسی در یک ملک برای سالیان متمادی به کسب و کاری اشتغال دارد، برای آن مکان تجاری رونق  و اعتباری را به ارمغان می آورد. بنابراین برای او حق کسب و پیشه یا تجارت ایجاد می شود که به سرقفلی مجازی مشهور است.

در این موارد موجر برای آن که بتواند ملک خود را تخلیه کند باید حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.

روش مذاکره خرید و فروش سرقفلی به صورت صحیح چگونه است ؟

قبل از اینکه شما بخواهید قرارداد نقل وانتقال سرقفلی تنظیم کند لازم است تا با شخص خریدار مذاکراتی را انجام دهید. قاعدتاً بخشی از این مذاکرات می­تواند در دفتر مشاورین املاک و بخشی نیز خارج از آن مکان و به صورت حضوری یا تلفنی انجام شود. طرفین معامله و فروش سرقفلی باید خیالشان از بابت سلامت قانونی معامله راحت شود.

اگر به عنوان مالک محل تجاری تصمیم گرفته اید تا سرقفلی ملک خود را به غیر منتقل کنید یا بفروشید باید بدانید که لازم نیست در همان جلسه اول که مذاکرات قراردادی را انجام  می دهید نباید اقدام به تنظیم و امضای قرارداد فروش و انتقال سرقفلی کنید.

لازم است بدانید که شما به عنوان یک طرف قرارداد باید تمام مسائل فنی و حقوقی و مالی لازم را با طرف مقابل در جریان گذاشته تا به نقاط مشترک نزدیک شوید. وقتی که شما با طرف معامله تان یعنی خریدار سرقفلی به نقطه مشترک نزدیک شدید و دو طرف یه یک رضایت متوسط و نزدیک به هم رسیدید آن وقت آماده خواهید شد تا وارد قسمت بعدی یعنی تنظیم پیش­نویس قرارداد نقل و انتقال سرقفلی بشوید.

توجه به روش مذاکره خرید و فروش سرقفلی در جلسات ابتدایی

در جلسات ابتدایی لزومی ندارد که متن یا قرارداد ملکی تنظیم کنید یا آماده کنید و به طرف مقابل تان تسلیم کنید تا مطالعه کند یا حتی آن را امضاء کند. همچنین فراموش نکنید که خودتان هم باید از امضای هرگونه قرارداد یا پیش­نویسی تخت عنوان نقل و انتقال یا فروش سرقفلی امتناع کنید تا اینکه مذاکرات شفاهی به پایان برسد. از محتوای مذاکرات شفاهی می­توانید نت برداری کنید تا وقتی که در پایان دو یا سه جلسه مذاکره تمام شد می­توانید توافق حاصله را برای طرف مقابل شفاهاً بیان کنید. اگر مورد توافق قرار گرفت، ابتدا پیش­نویس قرارداد را تنظیم کنید. از آنجایی که مشاورین املاک از نمونه های متحدالشکل استفاده می­کنند آن پیش­نویس یا آن نمونه و تیپ اولیه قرارداد انتقال سرقفلی را می­توانید پیش از امضای قرارداد از آنها بخواهید تا با حوصله و دقیق مطالعه کنید. تمام قسمت هایش را بخوانید و هر جایی از متن قرارداد نقل و انتقال سرفقلی را که نمی دانید حتماً از وکیل تان مشورت لازم را بگیرید.

جاهایی که برای تان مبهم و پیچیده است را حتما در قسمت زیر بپرسید.