فسخ قرارداد به چه معناست؟
پیش از اینکه به‌طور اختصاصی به فسخ قرارداد و آثار آن بپردازیم باید با دو مفهوم حقوقی آشنا شویم: عقود لازم و عقود جایز.
عقود لازم:
«قراردادهای لازم» قراردادهایی هستند که هیچکدام از متعهدین حق برهم زدن آنها را ندارند (مگر در موارد معدود و مشخص‌شده در قانون). در این قراردادها تا زمانی که سبب قانونی به وجود نیامده باشد، قرارداد پابرجاست و طرفین باید به تعهدات خود عمل کنند و نمی‌توانند به هیچ بهانه‌ای از انجام قرارداد سرباز زنند. از نمونه‌های این قراردادها می‌توان به قرارداد اجاره، نکاح و خریدوفروش اشاره کرد.
عقود جایز:
«عقود جایز» قراردادهایی هستند که در آنها، هر کدام از طرفین می‌توانند هر زمان که بخواهند بدون اینکه به دلیل یا هرگونه تشریفات خاصی نیاز داشته باشند، آن را برهم بزنند.از نمونه‌های مهم عقد جایز، قرارداد وکالت است.
فسخ قرارداد:
فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه‌ی قرارداد است: یعنی طرفین یا یکی از آنها این حق را دارند که درمورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.گفتیم که در عقود جایز این حق و اختیار همیشه وجود دارد و هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کرد، به هر دلیلی قرارداد را فسخ نماید؛ اما در عقود لازم این‌طور نیست و برای برهم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به سبب قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی و مشخصی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند.در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه‌ی خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد.
قوانین فسخ معامله ملک:
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
1_کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
2_طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
3_در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به صورت یک طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.
اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح اینکه شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.
یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز آنچه در بالا به آنها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد.
فسخ قرارداد اجاره و فسخ قرارداد فروش به چه صورت می باشد؟
فسخ قرارداد اجاره:فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سوی مستأجر در صورتی امکان‌پذیر است که مؤجر در زمان انعقاد قرارداد تعهدی را داده باشد و به آن عمل نکرده باشد و این تعهد در اجاره‌نامه نیز به ثبت رسیده باشد.برای مثال اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد تعهد دهد که تا قبل از آغاز زمان اجاره، درب‌های خانه را تعمیر کند، در صورتی که به تعهد خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
یکی دیگر از مواردی که مستأجر می‌تواند پیش از موعد فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد، زمانی است که برای خانه‌ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن باشد که در این حالت بر اساس قانون مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره فسخ کند.
بر اساس قانون در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره‌ی خانه برای مدت ۳ ماه حق اجاره‌ی خود را پرداخت نکند، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
فسخ قرارداد فروش:
برای اینکه بتوانید یک فسخ فروش داشته باشید ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعنامه آشنا شوید. این اصطلاحات اگر در زمان پیش نویس قرارداد استفاده شده باشند هر کدام ویژگی خاصی به معامله می دهند.
که انواع خیارات در معامله را در بخش وبلاگ سایت املاک بزرگ پونک می توانید مطالعه کنید.
تفاوت فسخ و اقاله:
در رابطه با مهم ترین تفاوت فسخ و اقاله ابتدا نیاز است به تعریف جامعی از این دو مقوله بپردازیم. اقاله در لغت به معنی نادیده گرفتن و مسامحه می باشد و در اصطلاح به معنی برهم زدن عقدی که دو طرف راضی به انجام آن باشند است. بعد از بستن هر نوع قراردادی دو طرف قرارداد با هر دلیلی ، با توافق اقدام به لغو قرارداد می نمایند. اقاله قرارداد زمانی است که اقدام به تنظیم مبایعه نامه و یا رضایت کرده باشند و بعد از آن قصد برهم زدن بیع را داشته باشند، به آن در اصطلاح اقاله می گویند. زمانی که خریدار یا فروشنده ای بعد از ثبت و بستن قرارداد از طرف دیگر بخواهد قرارداد را بر هم زنند و خریدار یا فروشنده با درخواست وی موافقت کند، این عمل را در اصطلاح مدنی و فقهی اقاله می گویند.
{به زبان ساده تر}:
در خصوص تفاوت فسخ و اقاله قرارداد؛ هر زمان دو طرف عقد بنا بر مصلحت تصمیم بر انحلال قرارداد نمایند و دو طرف این موضوع راضی به این کار باشند اقاله قرارداد را انجام می دهند. زیرا هدف و سود خود را در ادامه این عقد و یا پیش بردن این قرارداد نمی دانند. این به این معنی است که هر دو طرف اراده بر عقد قرارداد کرده اند و حال اراده این دو نفر یا دو طرف بر آن است که قرارداد را متوقف سازند و یا از بین ببرند. در صورتی که اقدام به اقاله قراداد نمایند و یا آثار آن را از بین ببرند، مستلزم بازگرداندن هر رد و بدلی در بین خود خواهند شد. موضوع اقاله یا تفاسخ ممکن است کل قرارداد را در بر بگیرد و گاهی مفادی از قرارداد شامل این عمل حقوقی می شود. یعنی از بند های مندرج در قرارداد به رضایت دو طرف تغییر یا تفاسخ یابد. بنا بر گفته ها، اقاله قرارداد به معنی اراده دو طرف در لغو قرارداد است. در حالت کلی اقاله خود نوعی قرارداد است که برای از بین بردن قرارداد اول تنظیم می شود.
در خاتمه چنین باید گفت اقاله فی مابین طرفین معامله در حضور دو نفر شاهد صورت می گیرد ولی فسخ یک معامله فقط در صلاحیت مراجع قضایی می باشد.
املاک بزرگ پونک امیدوار می باشد قبل از انجام هرگونه معامله با مشاوره صحیح و صادقانه قرارداد شما متعاملین به بهترین شکل ممکن به سرانجام برسد.
